коммуникации
обеспеченность территорией
Право на землю
(передаваемые имущественные права)
управление и эксплуатация
(для индустриально-складской недвижимости)
наличие и качество ж\д путей
(для индустриально-складской недвижимости и участков)
градостроительная проработка
коммуникации
Степень обеспеченности объекта (участка) инженерными коммуникациями
В современом мире влияние наличия и качества инженерного обеспечения или возможности его организации становится все более важным.
Именно данный параметр является определяющим при формировании функционального потенциала объекта(участка), так как каждый функционал имеет свои технологические особенности, которые прямо зависят от: мощностей электричества, наличия качественных вентиляции и кондиционирования, горячего водоснабжения или возможности использовать газ в производстве
Качественное
электричество не мнее 1 кВт на 10м2, отопление, вода и стоки, кондиционирование и вентиляция, независимость от смеждных собственников
Нормальное
электричество не менее 0,6 кВт на 10м2, отопление, вода и стоки, есть кондиционирование и вентиляция или независимость от смежных собственников
Среднее
электричество менее 0,6 кВт на 10м2, возможно отсутствие воды, стоков или отопление(но не физически), нет кондиционирование и вентиляция или устаревшие, либо есть зависимоть от смежных собственников
Слабое
электричество нет или менее 0,5 кВт на 10м2, отсутствует хотя бы одино: вода. стоки, отполение. возможно нет независимости от других собственников
Качественное
электричество достаточно для производства и возможность увеличения, вода в больших объемах, промышленные стоки, независимость от смеждных собственников
Нормальное
электричество достаточно для производства, но нет возможности увеличения, вода и стоки не промышленные, возможна частиная или зависимость от смежных собственников
Среднее
электричество по офисным номарм, возможно отсутствие воды, стоков, какие то коммуникации устаревшие, либо есть зависимоть от смежных собственников
Слабое
отсуствтует один или полностью элемент электричество, вода, стоки. Возможно нет независимости от других собственников
Обеспечены
инженерные коммуникации в наличии, или полученя все техусловия
Имеются
инженерные коммуникации есть частично
Рядом
инженерные коммуникации рядом с участком, но нет ТУ
Далеко
инженерные коммуникации находятся на удалении от участка
обеспеченность территорией
Насколько объект обеспечен земле и насколько эта земля позволяет объекту развиваться
Технически данный показатель заключается в размере так называемого "пятна застройки" и самого участка. Данный показатель - коэффициент застройки.
С потенциалом
(коэффициент застройки до 15%)
имеется территория для развития
Самый благоприятный вариант, когда имеется свободная территория, позволящая дополнительное строительство на участке
Достаточно
(коэффициент засторйки от 15% до 40%)
своя территория для мин нужд
не смотря на кажущуюся достаочность свободной территории, близость коэффициента застройки к 40% делает практически невозможным его дополнительное освоение, так как территория вокруг здания, необходимая для его обслуживания практически замниает всю свободную площадь при максимальном значении данного показателя.
Под обслуживание
(к.застройки от 40%)
своя территория для обслуживания здания
Терриитории достаточно только для обслуживания, более того, создание какого либо комфорта или иных удобств в использовании земли практически полностью отсутствует.
Без выдела
(встроенное)
своей территории нет
Встроенное помещение, когда земля может быть как выделена так и нет, но она находится в совместном использовании всех собственников в строении и при этом ее недостаточно для использования или освоения для собственника конкретного объекта
Право на землю
(передаваемые имущественные права)
Какие права передаются (предполагаются к передаче) на объект оценки при сделке
Данное право как фактор сранвения используется только при наличии в составе объекта земли
относитльено ОКС данный фактор является несопоставимым, то есть объекты не могут сравниваться при разлии в передаваемых правах на са сам ОКС
Cобственность
Земля в собственности
Аренда под выкуп
В аренде на доолгий срок, не под строительство, а под эксплуатацию, с исключеним огранияений по выкупу в условиях аренды и участок находится в пределах "красных линий"
Аренда бех выкупа
Краткосрочная аренда, под строительство, либо участок полностью или частично выходит за "красные линии"
управление и эксплуатация
(для индустриально-складской недвижимости)
Как близко объект или участок расположены к основным магистралям
Чем ближе объект к магистралям,в едущим в ращличные направления и чем удобнее доступ к ним тем бюольше логистический потенцал объекта(участка)
Профессиональное
Профессиональные и централизованные управление и эксплуатация
Частичное
Имеет управление, но либо не централизованное либо не профессиональное
Отсутствует
Отсутствие профессионального и централизованного управления и эксплуатации
наличие и качество ж\д путей
(для индустриально-складской недвижимости и участков)
Имеется ли возможность размещать производство, требующее железнодорожной логистики
На территории
ЖД пути тупиковой ветви непосредственно на территории с возможностью организации погрузочно разгрузочных работ
Прохождение такой тупиковой ветви непосредствено по границе участка считается наличием, если возможна органих-ация погрузки-выгрузки. При этом прохождение путей не тупиковой ветви, не стоит рассматрвиать как наличие
Вблизи
Возможна орагнизация погрузки-выгрузки с имеющихся по близости путей (тупиковой ветки)
Если ближайшие пути могут использоваться без дополительных или в с возможными минимальными работами по устройству дополнительных ответвлений. Факт догворенностей или иных документальных отношений с собственнками близлежащих путей здесь не рассматривается, оценивается толко физическая возможность
Отсутствуют
нет на территории и поблизости
градостроительная проработка
На сколько участок документально подготвен к девелопменту
Полная
Есть градостроительный и все необходимые техусловия, проектная документация либо разработана, либо в стадии разработки как минимуцм готов эскизный проект и ресурсные качества участка. Топосъемка актуальна
Частичная
Есть градостроительный план участка, амкутальная топосъемка, общее понимание о всех точках подключения, возможны эскизные наброски
Отсутствует
Нет градостроительного плана